Jeudi dernier, l’Assemblée nationale a voté en faveur d’un statut du bailleur privé, une décision qui pourrait profondément influencer le marché locatif en France. Ce vote a été marqué par de nombreux débats et un véritable remue-ménage entre le gouvernement et les élus. Malgré les voix d’opposition, la loi a été adoptée à 84 voix pour et 22 contre.
Ce nouveau cadre juridique, élaboré grâce à un amendement du député Mickaël Cosson (MoDem), vise à relancer la construction de logements en offrant des incitations fiscales aux investisseurs dans l'immobilier locatif. L’objectif est de répondre à une crise de l’offre qui s’intensifie : en 2025, seulement 15 000 logements ont été produits pour l’investissement locatif, représentant une chute dramatique de 80 % par rapport à la période précédant la pandémie, selon des données de l’INSEE.
Des avantages fiscaux compromettants
Le texte adopté prévoit un taux d'amortissement fiscal de 4 % par an pour les logements neufs et 3,5 % pour les logements anciens, sous réserve de réaliser des travaux d'un montant minimal de 20 % de la valeur du bien. En parallèle, les bailleurs sont contraints de s'engager à louer leur bien pour une durée d’au moins neuf ans.
Cependant, ce système présente des ambiguïtés qui soulèvent des préoccupations. Philippe Juvin, rapporteur du budget à l’Assemblée, a souligné un véritable risque d’inconstitutionnalité lié à l’application rétroactive de la loi prévue pour le 1er janvier 2026. Il a averti : "Il y a un vrai risque de censure de la part du Conseil constitutionnel. À ce titre, je me vois contraint de donner un avis défavorable." D'après des sources juridiques, un principe fondamental de non-rétroactivité pourrait être invoqué, limitant ainsi la légalité de ce texte.
Opinions divergentes parmi les acteurs du secteur
La ministre des Comptes publics, Amélie de Montchalin, n’a pas caché son désappointement face à ce résultat. Dans un discours énergique, elle a déclaré : "Vous venez de créer un statut du bailleur privé qui n'est pas applicable, c'est dommage." Elle avait proposé des amendements pour alléger le coût du dispositif, le réduisant à 2 à 3 milliards d'euros, loin des 5 milliards prévus par la version adoptée. Ces propositions, considérées comme des compromis, semblaient plus favorables à l'équilibre du marché locatif.
Les fédérations professionnelles de l'immobilier, quant à elles, restent divisées. Certains experts estiment que ces mesures pourraient retrouver un semblant d'équilibre dans le marché, tandis que d'autres craignent qu’elles ne compliquent encore davantage la situation pour les locataires à l’heure où le besoin de logements sociaux se fait pressant. Anne Hidalgo, Maire de Paris, a récemment exprimé son soutien à une approche axée sur le logement social, plaidant pour des politiques équilibrées et durables.
Pour résumer, cette nouvelle loi pourrait faire l'objet d'un véritable parcours du combattant juridique avant sa mise en œuvre. Dans un contexte de crise du logement, la France sera-t-elle capable de trouver un équilibre entre incitations fiscales et respect des principes juridiques fondamentaux ? Seul le temps nous le dira.
