En plus de la révision annuelle stipulée dans le contrat de bail, plusieurs situations précises permettent aux propriétaires d'augmenter le montant des loyers. Ces conditions sont réglementées par la loi.
En général, les baux d’habitation incluent une clause d’indexation qui donne aux propriétaires le droit de réviser le montant du loyer chaque année, souvent à la date anniversaire du contrat. Cet ajustement est basé sur la variation de l'indice de référence des loyers (IRL), publié trimestriellement par l’INSEE, et illustrant l’évolution des prix à la consommation sur les douze derniers mois. Si l'IRL baisse, le loyer doit également diminuer, mais cela reste une situation rare.
Plafonnement provisoire avec le bouclier loyer
Face à l'inflation galopante, une loi adoptée le 16 août a instauré un "bouclier loyer" en limitant, depuis le 1er août dernier, l’augmentation des loyers à 3,50% sur un an. Ainsi, jusqu’au 1er août 2023, les hausses annuelles ne devraient pas dépasser ce plafond, et pourraient même être inférieures si l'inflation diminue.
Augmentation possible après des travaux d'amélioration
Au cours de la location, un propriétaire peut justifier une hausse du loyer s'il réalise des travaux visant à améliorer la qualité et le confort des lieux. Par exemple, des travaux d’isolation ou l'installation d'un système de chauffage plus performant permettant de réduire les dépenses énergétiques. Cependant, des interventions mineures comme la pose d'une moquette ou l'échange d'une cabine de douche ne sont pas considérées comme des travaux suffisants pour justifier une augmentation.
À noter : Pour qu'une augmentation soit appliquée, les travaux doivent avoir été effectués avec l'accord du locataire, idéalement consigné par écrit. Le coût des travaux doit être au moins équivalent à la moitié du loyer annuel hors charges. Par exemple, pour un loyer mensuel de 1.000 euros, les travaux doivent s'élever à 6.000 euros.
Revalorisation basée sur le marché
Lors du renouvellement du bail, si le propriétaire estime que le loyer est sous-évalué par rapport aux prix du marché, il peut envisager une hausse. Ceci doit être communiqué au locataire au moins six mois avant la fin du contrat, en justifiant la nouvelle proposition par le biais de trois références de logements comparables dans la région, ou six pour les grandes villes comme Paris, Lyon et Marseille.
Il est important que la majorité de ces comparaisons se réfèrent à des logements occupés par le même locataire depuis au moins trois ans.
À savoir : En zone tendue, toute hausse est limitée à 50% de la différence entre le loyer actuel et les loyers de référence. Si la réévaluation du loyer dépasse les 10%, celle-ci devra être répartie sur trois ans pour les baux de cette durée, ou sur six ans pour un contrat de six ans.
Le locataire a la possibilité de contester toute hausse proposée en envoyant une lettre recommandée au propriétaire quatre mois avant le renouvellement du bail. En l'absence de réponse, l'augmentation ne pourra pas être appliquée, et il appartiendra au propriétaire de solliciter une commission de conciliation.
Restrictions sur les "passoires thermiques"
À partir d'août dernier, les propriétaires de logements qualifiés de "passoires thermiques", avec un diagnostic énergétique noté F ou G, ne peuvent appliquer aucune hausse de loyer, que ce soit durant le bail, au moment du renouvellement, ou lors d’un changement de locataire. Cette restriction s'étend également à la révision annuelle liée à l'indice des loyers.
