Considéré comme un“Elan nouveau” pour l’investissement locatif, le dispositif a été adopté après de vives discussions au sein de la loi de finances 2026. Ne proposant pas un cadre simple, de nombreux professionnels expriment leurs réserves. Adapté aux propriétaires de logements, qu'ils soient neufs ou anciens, ce dispositif prévoit des amortissements fiscaux. Cependant, son application aux propriétés anciennes est freiné par des exigences de rénovation énergétique jugées trop restrictives.
Avec des transactions d'investissement locatif ayant chuté à moins de 10 000 en France l'année passée, le gouvernement espère que le dispositif Jeanbrun permettra de construire 50 000 logements d'ici 2026, objectif que certains experts jugent irréaliste. "Cette ambition semble plus incantatoire qu'autre chose," a déclaré Edouard Fourniau, président de Consultim Groupe.
Manipulation fiscale ou soutien sincère ?
Un point soulevé par les gestionnaires de patrimoine concerne la durée limitée du dispositif, qui semble destiné à une application éphémère. Introduit pour une période jusqu'au 31 décembre 2028, ce cadre incertain pourrait décourager aussi bien investisseurs que promoteurs. Les stocks de logements à vendre atteignent des niveaux élevés, mais la crise actuelle complique l'initiative du gouvernement.
Une étude de Consultim souligne que pour avoir l'impact souhaité, le Jeanbrun doit attirer des investisseurs disposés à réduire leurs marges d’environ 15 à 20%. "L'environnement fiscal doit être suffisamment incitatif; à ce jour, il ne semble pas l'être," conclut Fourniau.
"Il pourrait y avoir un déficit imputable sur le revenu global, ce qui intéresserait principalement les hauts revenus," note Stéphane Desquartiers, dirigeant de SD Conseils.
Les projections suggèrent que le dispositif Jeanbrun pourrait conduire à des économies d'impôts significatives pour les multipropriétaires. Pour un taux marginal d'imposition de 45%, un foyer affichant un déficit de 10 000 euros pourrait économiser jusqu'à 6 200 euros d'impôts.
Les limites du dispositif Jeanbrun
Les effets bénéfiques de ce dispositif semblent réservés à une élite économique. Alors que le gouvernement prône l'accès à la propriété pour les petits propriétaires, les modalités actuelles du dispositif favorisent en réalité les revenus les plus élevés. "Nous risquons de voir une mobilisation limitée des petits investisseurs, qui ne paient pas significativement d'impôts," prédit Fourniau.
Dans un précédent cadre fiscal plus flexible comme le Pinel, il existait des incitations plus larges. D'après Pierre Sabatier, économiste et fondateur de Primeview, "sans le soutien des investisseurs aux revenus plus modestes, nous sommes loin d'atteindre les objectifs d'une production de 20 000 logements par an."
Un futur incertain
Alors que le dispositif Jeanbrun inclut également des logements anciens, les conditions de rénovation restent peu accessibles. Les propriétaires doivent atteindre des exigences de performance énergétique souvent irréalisables pour leurs biens. Le gouvernement chercherait à assouplir ces conditions dans les mois à venir.
Une enquête de Consultim réalisée auprès de 289 gestionnaires de patrimoine montre que 71% estiment que le dispositif relancera l'investissement locatif, mais avec des volumes restreints. Toutefois, l'espoir d’un flop est également palpable parmi 12% des sondés.
